住建部澄清:房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅,公共賬戶(hù)不需要老百姓出錢(qián) |
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來(lái)源:財(cái)聯(lián)社 ,建筑雜志社 | 發(fā)布時(shí)間:2024年08月26日|||
摘要:
住建部旗下建筑雜志社發(fā)表評(píng)論文章明確,房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅,公共賬戶(hù)不需要老百姓出錢(qián)。 |
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房屋養(yǎng)老金,成為近日市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)話(huà)題。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在8月23日國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示,研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度,構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制,上海等22個(gè)城市目前正開(kāi)展試點(diǎn)。其中,房屋養(yǎng)老金個(gè)人的賬戶(hù)通過(guò)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立,試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將公共賬戶(hù)建立起來(lái)。 8月26日,住建部旗下建筑雜志社發(fā)表評(píng)論文章明確,房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅,公共賬戶(hù)不需要老百姓出錢(qián)。 該文章表示,房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅是兩回事,傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅屬于市場(chǎng)誤讀,而養(yǎng)老金公共賬戶(hù)資金來(lái)源渠道主要有:城市政府可通過(guò)地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。 該評(píng)論文章指出,真正建立起了房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度等相關(guān)配套制度,對(duì)全生命期的房子以及居住其中的住戶(hù),在保障居住質(zhì)量、品質(zhì)、環(huán)境和安全及資產(chǎn)保值方面都非常有利,這是該項(xiàng)制度設(shè)計(jì)的初衷。 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛撰文指出,本次建立的房屋養(yǎng)老金制度,主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)。 其認(rèn)為,目前,房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)的款項(xiàng)來(lái)自于公共資金,按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān),不減損個(gè)人權(quán)益”的原則,由地方政府探索資金籌集渠道。因此,此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的,也就是個(gè)人賬戶(hù)部分,實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金,這部分款項(xiàng),依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān);按照目前的制度設(shè)計(jì),在購(gòu)買(mǎi)商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過(guò)。其主要用于保修期滿(mǎn)后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對(duì)于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。 尹飛在文中表示,房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶(hù)。我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過(guò)300億平方米,且隨著房齡增長(zhǎng),老舊住房的占比還在持續(xù)攀升,存量房屋的安全隱患日漸突出,房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶(hù),就是為了維護(hù)公共安全,就是為了保底線(xiàn)、保應(yīng)急、保長(zhǎng)遠(yuǎn),就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下,對(duì)相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測(cè)等公共服務(wù),為房屋提供全生命周期安全保障,保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全以及公共安全。 中泰證券研究所政策專(zhuān)題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢:房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別 房屋老化會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題,尤其是安全相關(guān)問(wèn)題。由于房屋安全具有外部性的特點(diǎn),一旦發(fā)生安全事件,很可能危及非房屋產(chǎn)權(quán)人的生命財(cái)產(chǎn)安全。特別是公共部位或設(shè)施,可能出現(xiàn)有人受益,但無(wú)人盡責(zé)的狀況。因此,有必要在現(xiàn)有個(gè)人賬戶(hù)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)上,探索建立公共賬戶(hù),構(gòu)建房屋養(yǎng)老金制度的框架體系。 如果由公共賬戶(hù)針對(duì)解決公共部位的公共安全問(wèn)題,那么資金來(lái)源自然要由公共部門(mén)來(lái)籌集,所以目前研究建立的房屋養(yǎng)老金,大概率不需要老百姓直接出錢(qián)。與此相應(yīng),在管理模式上,公共賬戶(hù)要實(shí)行統(tǒng)籌管理,與個(gè)人賬戶(hù)進(jìn)行明確區(qū)分。 問(wèn)題在于,房屋公共部位的公共安全問(wèn)題,往往具有特殊性,使用公共財(cái)力構(gòu)建的房屋養(yǎng)老金,具有公共性的特點(diǎn)。如何實(shí)現(xiàn)公共性政策工具解決特殊性實(shí)際問(wèn)題,大概率需要各地出臺(tái)更加明確的實(shí)施細(xì)則,對(duì)公共部位和公共安全問(wèn)題予以充分明確。 房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別,本質(zhì)上,房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋占用面積和對(duì)應(yīng)的社會(huì)福利進(jìn)行征稅,房屋養(yǎng)老金是針對(duì)房屋使用時(shí)間進(jìn)行繳費(fèi)。房產(chǎn)稅是以居民個(gè)體或者家庭為征收對(duì)象,房屋養(yǎng)老金是以公共部門(mén)作為出資主體。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉:從維護(hù)修繕角度看 建立住房養(yǎng)老金制有其必要性 住房養(yǎng)老金作為一個(gè)相對(duì)而言較新的事物,現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),某種程度上還是一個(gè)含義不是特別清晰的概念。 事實(shí)上,房屋維護(hù)修繕確有其必要性,如果能夠?qū)Ψ课蓊~外提供保險(xiǎn),使房屋更加安全有保障,的確是切實(shí)利民之舉。不過(guò),當(dāng)前市場(chǎng)上關(guān)注的問(wèn)題包括,該養(yǎng)老金具體是如何構(gòu)成的,以及資金來(lái)源于哪里等。 由此,要談其影響,可能有必要進(jìn)一步明確一些市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題。 例如,假如房屋養(yǎng)老金賬戶(hù)金額不足,是否要繳納費(fèi)用,由誰(shuí)繳納,是需要履行繳納義務(wù)還是自愿的;如需要繳納,其覆蓋所有房子,還是更多針對(duì)“老破小”;收取比例多少,因?yàn)橐荒昀U納幾十元和一年交幾千甚至幾萬(wàn)元的影響和差距很大。 還有業(yè)界人士提出,住房養(yǎng)老金與公共維修基金是怎樣的關(guān)系,公共維修基金使用率較低的情況下,設(shè)立養(yǎng)老金的必要性如何,也有待厘清。 另外,未來(lái)使用住房養(yǎng)老金,是否與房屋產(chǎn)權(quán)期限相對(duì)應(yīng),例如是不是只能使用50年或者70年,是不是70年產(chǎn)權(quán)可以免費(fèi)順延;再就是,該養(yǎng)老金如何使用,到幾十年后使用還是如果有需要立刻就可以維修,該養(yǎng)老金由誰(shuí)負(fù)責(zé)管理,以及管理辦法是怎樣的。 58安居客研究院院長(zhǎng)張波:房屋養(yǎng)護(hù)領(lǐng)域未來(lái)或誕生更多行業(yè)龍頭企業(yè) 對(duì)于房屋養(yǎng)老金,事實(shí)上相關(guān)部門(mén)此前曾提到過(guò)。 我國(guó)自1998年實(shí)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法,而房屋體檢等三項(xiàng)制度也正是以此為基礎(chǔ),探索實(shí)現(xiàn)保障居民住房安全,來(lái)完善住房設(shè)施的制度化和規(guī)劃化的。2022年是啟動(dòng)年,住建部指出要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度,更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。國(guó)務(wù)院辦公廳也出臺(tái)相關(guān)通知,明確要研究建立此三項(xiàng)制度。2023年開(kāi)始進(jìn)入試點(diǎn)推進(jìn)階段,4月開(kāi)啟試點(diǎn)隨后逐步有序展開(kāi)調(diào)研和試點(diǎn),并同步推進(jìn)。 住房養(yǎng)老金的設(shè)立,有其必要性。城鎮(zhèn)化發(fā)展會(huì)持續(xù)給不少城市帶來(lái)新增人口流入,而滿(mǎn)足這類(lèi)群體的居住需求,一方面可以通過(guò)商品房解決,另一方面也需要通過(guò)二手房以及租賃解決,大量的二手房和租賃房源本身就存在著房齡老化問(wèn)題。《中國(guó)人口普查年鑒2020》顯示,截至2020年末老舊住宅(2000年前建成)占比有31%(按照套數(shù)),并且未來(lái)老舊住房的占比預(yù)計(jì)將持續(xù)攀升。大量老舊小區(qū)面臨著維護(hù)更新的問(wèn)題,但現(xiàn)有住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已不能有效滿(mǎn)足需求,需要通過(guò)三項(xiàng)制度的保障城市化發(fā)展過(guò)程中人群的安全居住問(wèn)題。 近日市場(chǎng)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金資金來(lái)源,及資金來(lái)源構(gòu)成,按新聞發(fā)布會(huì)提到的內(nèi)容講的是,試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶(hù)建立起來(lái),并提到,個(gè)人賬戶(hù)通過(guò)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了。 對(duì)于日后住房養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶(hù)是否需要個(gè)人進(jìn)行繳納的問(wèn)題,從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,房屋體檢、養(yǎng)老都需投入大量的人力、物力和財(cái)力。由于業(yè)主個(gè)體普遍缺乏主動(dòng)進(jìn)行房屋體檢的意識(shí)和動(dòng)力,目前政府財(cái)政壓力較大,難以承擔(dān)全部費(fèi)用。資金來(lái)源可考慮從房屋維修基金進(jìn)行優(yōu)先解決,但隨著中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代,而老舊房屋占比不斷上升,房屋的維修基金未來(lái)面臨的缺口也會(huì)不斷增多。對(duì)于公共維修基金可能面臨的不足,續(xù)收的難題是房屋養(yǎng)老金制度解決的重要問(wèn)題之一。 我們認(rèn)為,探索建立多元化的資金籌集機(jī)制,才能確保房屋體檢工作的順利開(kāi)展。例如每年可從物業(yè)增值性收入,也可從小區(qū)中的廣告收入、停車(chē)費(fèi)收入等歸集一部分。還可以統(tǒng)籌考慮將房產(chǎn)稅中進(jìn)行部分歸集,并做到專(zhuān)款專(zhuān)用,更有利于資金的籌集。同時(shí),可考慮從土地出讓收入金等劃取一定比例資金,作為房屋養(yǎng)老金的資金來(lái)源。 對(duì)于房屋養(yǎng)老金與房地產(chǎn)稅有著怎樣的區(qū)別,以及在大眾比較關(guān)心的賬戶(hù)監(jiān)管層面,應(yīng)該如何做好的問(wèn)題,應(yīng)該明確的是,房屋養(yǎng)老金本質(zhì)上并不是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是稅收,收取之后也非完全應(yīng)用到小區(qū)本身,不能解決房屋養(yǎng)老問(wèn)題。 長(zhǎng)期來(lái)看,房屋養(yǎng)老金可能對(duì)部分“老破小”價(jià)值或有所影響,相對(duì)來(lái)說(shuō),一般這類(lèi)小區(qū)前期并沒(méi)有積累足夠的房屋養(yǎng)老金相關(guān)資金,并且維修基金也可能經(jīng)過(guò)多次提取,余額可能相對(duì)有限,也許會(huì)存在后期補(bǔ)繳房屋養(yǎng)老金的可能性,如果未來(lái)可能涉及到這方面,該費(fèi)用的收取問(wèn)題的確是個(gè)難點(diǎn)。 但是,需要強(qiáng)調(diào)的是,房屋養(yǎng)老金專(zhuān)款專(zhuān)用是個(gè)明顯的特點(diǎn),即只能應(yīng)用到房屋本身的修繕相關(guān),不能用于小區(qū)保潔、保安(物業(yè)費(fèi)范疇),小區(qū)外教育、醫(yī)療等公共資源(房產(chǎn)稅可用范疇),資金監(jiān)管的要求很高,對(duì)于收支本身都有嚴(yán)格要求,相信未來(lái)也會(huì)出臺(tái)更為細(xì)致的相關(guān)法規(guī)予以進(jìn)一步規(guī)范。 而對(duì)于房屋養(yǎng)老金推行后,將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響,將利好哪些行業(yè),我們認(rèn)為,該舉措更有利于建筑業(yè)和裝修裝配相關(guān)行情。 不同于增量開(kāi)發(fā),房屋養(yǎng)老金更多是在存量房產(chǎn)的質(zhì)量保障層面,涉及到主體結(jié)構(gòu)以及大型戶(hù)外地面等部分的修繕往往需要建筑行業(yè)參與。而室內(nèi)的相關(guān)改造和修繕,則是與裝修裝配直接相關(guān),隨著房屋老齡化趨勢(shì)的不斷加劇,這兩類(lèi)行業(yè)的參與度會(huì)不斷加深,未來(lái)有可能誕生出更多行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。 中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜:房屋養(yǎng)老金將為房屋體檢、保險(xiǎn)提供重要資金支持 當(dāng)前我國(guó)針對(duì)房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造主要使用的是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,由于我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般來(lái)源于業(yè)主自行繳納,整體資金體量有限,而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。 截至2022年底,中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%,需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升,僅依靠住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已經(jīng)難以滿(mǎn)足小區(qū)維護(hù)改造需求,亟需增量資金入場(chǎng)。房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險(xiǎn)提供重要資金支持。 本次住建部明確提到已經(jīng)在22個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn),近期上海提出今年先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn),并在試點(diǎn)基礎(chǔ)上于明年在全市推開(kāi),整體來(lái)看,試點(diǎn)節(jié)奏明顯加快。 針對(duì)房屋養(yǎng)老金,住建部提出試點(diǎn)的重點(diǎn)就是把公共賬戶(hù)建立起來(lái),而公共賬戶(hù)的資金來(lái)源也成為各界關(guān)注的重點(diǎn),按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向。 易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn):建立房屋安全管理制度有多方面意義 8月20日,在上海市十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議(擴(kuò)大)上,此次會(huì)議明確,截至2023年底,上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米,大量房屋開(kāi)始步入“中老年”。 該表述揭示了上海房屋尤其是住房領(lǐng)域的兩個(gè)特點(diǎn)。一是存量住房規(guī)模大,成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式中需要重點(diǎn)關(guān)注的,也是城市更新在內(nèi)的系列工作要把握的一個(gè)基本面。2023 年上海新房交易規(guī)模約1000萬(wàn)平方米,應(yīng)該說(shuō),上海既有住房安全管理的市場(chǎng)空間將非常大。二是會(huì)議明確大量房屋開(kāi)始步入“中老年”。其刻畫(huà)了房屋“老齡化”特征,說(shuō)明中國(guó)超大城市新一輪發(fā)展中,需要關(guān)注既有住房的房齡特征和結(jié)構(gòu),以更好推進(jìn)相關(guān)房屋安全管理工作。 此次會(huì)議明確,上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度。一是房屋定期體檢制度,主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題,對(duì)癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險(xiǎn)制度,在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí),發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。三是房屋養(yǎng)老金制度,主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。三項(xiàng)制度總結(jié)起來(lái)即:體檢、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金。 我們認(rèn)為,房屋安全管理制度有以幾個(gè)方面意義。 首先,此次上海試點(diǎn)三項(xiàng)制度,有助于房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作的推進(jìn)。房屋安全制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要支撐。黨的二十屆三中全會(huì)輔導(dǎo)讀本明確,“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,要進(jìn)一步深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革。”此處“重點(diǎn)領(lǐng)域”包括四項(xiàng)內(nèi)容,其中之一即強(qiáng)化安全監(jiān)管。此次讀本指出,“從我國(guó)存量房屋規(guī)模大,一些房屋建成時(shí)間長(zhǎng)、存在安全隱患的實(shí)際出發(fā),研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度,形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制。”上海推進(jìn)三項(xiàng)制度,貫徹落實(shí)了黨的二十屆三中全會(huì)精神,也說(shuō)明在推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面具有系統(tǒng)明確的工作安排。 其次,此舉對(duì)其他城市開(kāi)展相關(guān)工作有啟發(fā)意義。在研究新型城鎮(zhèn)化工作方面,過(guò)去關(guān)注點(diǎn)集中在城鄉(xiāng)資源、戶(hù)籍制度、城市群都市圈等內(nèi)容,主要是以增量市場(chǎng)為背景的。隨著城市和房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到新階段,即由增量市場(chǎng)進(jìn)入到增存并進(jìn)市場(chǎng),新型城鎮(zhèn)化工作尤其是住房工作需要有新思路。對(duì)城市中存量住房市場(chǎng)尤其是老舊小區(qū)落實(shí)房屋安全工作,是立足存量市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律而開(kāi)展的系統(tǒng)工作,也符合超大城市城鎮(zhèn)化工作的發(fā)展需要和客觀規(guī)律。通過(guò)對(duì)此類(lèi)房屋的安全管理,在房屋“換新顏”、提升安全性同時(shí),也將促進(jìn)超大城市房屋的保值增值,增強(qiáng)其穩(wěn)健性和流動(dòng)性,并推動(dòng)房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展。 再者,這幾項(xiàng)舉措可為社會(huì)和資金提供新市場(chǎng)。我們認(rèn)為,三項(xiàng)制度將為不同機(jī)構(gòu)、企業(yè)和資金提供新市場(chǎng)和發(fā)展空間。 從定期體檢制度來(lái)看,其為房屋評(píng)估、維修、改造、物業(yè)等領(lǐng)域提供了穩(wěn)定的需求來(lái)源。相關(guān)機(jī)構(gòu)將獲得更廣闊的發(fā)展空間。對(duì)于房屋保險(xiǎn)制度的引入,也為后續(xù)“保險(xiǎn)+房屋”創(chuàng)造了新平臺(tái)。房屋保險(xiǎn)制度在工程建設(shè)領(lǐng)域有較好結(jié)合,但和存量住房市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之后市場(chǎng)的結(jié)合程度較低。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入房屋安全市場(chǎng),將有助于推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新。考慮到上海此類(lèi)房屋的優(yōu)質(zhì)屬性很強(qiáng),所以會(huì)成為保險(xiǎn)公司后續(xù)持續(xù)聚焦的業(yè)務(wù)。而房屋養(yǎng)老金制度的建立,也為后續(xù)房屋體檢、維修及保險(xiǎn)等提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。其將改變物業(yè)維修基金“不好用不管用”的弊病,高效靈活支持房屋安全管理,也為相關(guān)金融部門(mén)資金管理業(yè)務(wù)提供了新空間。 |
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